艾倫の投資理財研究社

日本，一直是這兩年相當夯的投資熱門海外市場，由於日圓匯率大貶、租金報酬率佳之外，現在松山機場直飛日本羽田機場也不過三個小時，更讓哈日族一直夢想能夠置產日本不動產!...國內政府打房政策不斷，房價面臨下跌風險，也因此近兩年開始吹起海外置產投資風潮，隨著本地房仲業者大舉拓展國際市場，降低國人赴海外投資的風險，也因此海外投資愈來愈方便，相繼投入資金的人也愈來愈多!

台灣投資者在日本購屋，一般貸款成數約5-7成，房貸利率約2.5~3%，但投資物件部份銀行規定必須借貸3千萬日圓以上才會准予貸款，而銀行貸款之前也會實際看屋評估環境，因此口袋較深的投資者大部份會直接以現金方式購入，口袋較淺的投資者則會以台灣的不動產借貸方式付清日本不動產!

雖然日本2020年申奧成功，背後的重大利多更能刺激日本不動產房價上揚，然而赴海外投資還是必須注意其投資報酬及物件是否能夠順利脫手與否…日本不動產“名目”投資報酬率很高，但日本“稅賦”相當重，投資不可不慎!

一、不動產購入之成本：

1.印紙代：依契約金額1001萬~5億è印紙代1.5萬-8萬(如印花稅)

2.登錄免許稅：固定資產稅評價額*2%(如台灣購屋之登記規費)

3.不動產取得稅：固定資產稅評價額*4%(如台灣購屋之契稅)

4.仲介費：購屋總價3%+6萬日圓

二、不動產持有成本

1.固定資產稅：固定資產稅評價額*1.4%(如台灣房屋、地價稅)

2.都市計畫稅：固定資產稅評價額*0.3%(每年5-6月繳納)

3.管理費&修繕積立金：依大樓新舊及面積而定

三、租金收入：

所得稅稅額=淨所得*稅率(5%-40%)

四、出售讓渡所得稅：

   取得不動產5年以內出售：所得稅：讓渡所得金額*30%

   取得不動產5年以上出售：所得稅：讓渡所得金額*15%

五、遺產稅

投資海外不動產，除了稅賦需要注意之外，若只單看投資報酬率，卻忽略匯率變動之風險，小心就會從包租公變成套牢族，因此，欲跨海買房之前，更要做足功課、三思而後行!!

(以上資料來源：日本信義房屋、日本仲介網、日本投資客提供!)

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